専有部分で事案が発生した場合の影響

具体的に、事故が専有部分で発生した場合、その部屋は「告知すべき事項」を持つ物件となり、売却時にその事実を伝えなければなりません。告知すべき事項がある物件は、市場で買い手を見つけることが難しくなり、結果として価格の下落という形で資産価値に影響がおよびます。この影響の度合いは、事案の内容や経過年数、地域の需要によって変わります。

共用部分での事案と資産価値

一方、エントランスや廊下、屋上などの共用部分で発生した事案は、原則として告知すべき事項には該当しないとされています。共用部分で発生した事案であれば、その部屋を売却する際に告知義務がないため、その一室の資産価値は原則として通常物件と大きく変わらないと見なされます。

例外的に告知が必要となるケース

しかし、このルールには例外があります。事故の影響が専有部分におよんだケースでは、その専有部分を売却する際に告知が必要になるのです。

このことから、所有または購入を検討しているマンションの一室の価値を評価する際は、事故がどの部分で発生したのかという点が評価の基準となります。

専有部分での発生による価格下落率

一般的に、専有部分で事案が発生し告知すべき事項がある場合、市場価格からの価格下落率は1割から最大3割程度が目安とされています。この下落幅は、事案の内容や物件の立地、築年数、需要によって変動します。たとえば、都心の一等地など、需要が非常に高いエリアにある物件は、下落率が比較的抑えられる傾向があります。

参考情報：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

共用部分での発生と下落率の影響

一方、共用部分で事案が発生し、その専有部分が告知すべき事項の対象外となる場合、その一室の価格下落率は最小限に留まるか、ほとんど影響を受けないケースが多くなります。

不動産会社による査定の基準

不動産会社が事故物件を査定する際の主な基準は、以下の要素で判断されます。

発生「部分」

事故が専有部分での発生か、共用部分での発生かという点が評価の軸となります。

告知すべき事項の有無

法律上、買主に伝えなければならない義務が発生するかどうかです。

事案の経過年数

賃貸の場合、おおむね3年を経過すると告知義務がなくなるなど、時間経過が考慮されます。

風評の広がり

ニュースなどで大きく報道され、マンション全体のイメージに影響を与えていないかという点も査定に影響します。

特殊清掃の必要性

遺体の発見が遅れたなど、部屋の物理的なダメージの有無も査定の判断材料です。

とくに、専有部分で事案が発生した物件は、周辺相場からどれくらい価格を下げるべきかを判断するため、専門知識を持つ不動産会社に鑑定を依頼し、意見を求めることが最も得策です。査定を依頼する際は、必ず事故の事実を正確に伝えることが、後のトラブルを避けるための大前提となります。

買取を選択する2つのメリット

ここで検討すべき有効な対策が、不動産買取です。不動産会社が直接物件を買い取るこの方法には、具体的なメリットが2つあります。

早期現金化によるメリット

1つは、早期現金化のメリットです。一般の買主を探す期間が不要なため、数週間での現金化が可能です。これにより、経済的な見通しを早く立てたい方にとっては大きな利点となります。

契約不適合責任が免除されるメリット

もう1つは、契約不適合責任免除のメリットです。売却後の物件に関する不具合に対する責任を売主が負う必要がなくなります。

早く、確実に売却し、価格下落による長期的な精神的・経済的負担を回避したい方にとって、買取は大きなメリットとなります。

賃貸運用による下落抑制の効果

また、売却を急がないのであれば、いったん第三者に賃貸に出すという選択肢もあります。賃貸契約の場合、事案が発生してからおおむね3年が経過すれば、次の入居者への告知義務がなくなるという国のガイドラインがあります。これにより、期間の経過とともに物件に対する忌避感が薄れ、将来的な売却価格の下落を最小限に抑える効果が期待できます。

対策選択の注意点

最適な対策は、物件の状況、立地、売却までの期間などによって異なります。ご自身の物件が持つ特有の状況を正確に把握し、買取と賃貸の双方のメリット・デメリットを冷静に検討することが、価格下落による損失を最小限に抑えるための賢明な方法です。