売却益がでた場合にかかる税金

譲渡所得税

譲渡所得税は売却益（売却価格ー取得費ー譲渡費用）に対して課税されます。

• 取得費：物件の購入価格、購入時の諸費用（登録免許税、印紙税、司法書士報酬など）、建物の改良費用など
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料、印紙税など。譲渡所得税の税率は保有期間によって異なります。

5年を超える場合は長期譲渡所得となり、所得税・復興特別所得税として15.315％、住民税として5％が課税されます。5年以下の場合は短期譲渡所得となり、所得税・復興特別所得税として30.63％、住民税として9％が課税されます。

消費税

仲介手数料に課税されます。（10％）

印紙税

売買契約書に貼付する印紙の税金。金額によって変動します。

登録免許税

所有権移転登記の際に発生する税金。固定資産税評価額に税率を掛けて計算されます。

税金対策

取得費の把握

取得費を正確に計算することで、譲渡所得を減らし、税負担を軽減できます。リフォーム費用なども含め、領収書などを保管しておきましょう。

譲渡費用の抑制

仲介手数料などの譲渡費用を抑えることで、譲渡所得を減らせます。

保有期間の調整

5年を超える長期譲渡所得にすることで、税率を軽減できます。

特例控除の特例の活用

居住用財産を売却した場合は3000万円の特別控除、保有期間10年超の物件には軽減税率の特例が適用される場合があります。これらの特例を適用できるか確認しましょう。

売却損の活用

売却損がでた場合は確定申告を行うことで、所得税の還付や他の所得との損益通算が可能な場合があります。

告知義務

事故の種類と場所

特定の部屋内で発生した事故（例：自殺、孤独死）の場合、その部屋の購入希望者への告知は必須です。これは「心理的瑕疵」に該当し、告知義務違反は損害賠償請求に発展する可能性があります。一方、共用部分での事故や事件（例：階段での転落事故、共用廊下での事件）の場合は、状況に応じてアパート全体への告知が必要となるケースもあります。

告知対象者

新規の入居希望者だけでなく、既に居住している賃借人に対しても事故に関する説明を行う必要があります。これは、賃借人の居住の権利や安全を守るための重要な義務です。

告知範囲の判断は非常に複雑で、法律の専門知識が必要です。国土交通省のガイドラインを参考にしたり、弁護士等の専門家への相談を通して適切な範囲を判断することを強く推奨します。曖昧な判断は後々のトラブルに繋がりかねません。

賃借人への対応

既存賃借人への説明

売却の意向と事故に関する情報を、正確かつ丁寧に説明する必要があります。説明のタイミング、内容、方法については、弁護士等の専門家に相談し、適切な対応を心がけましょう。

新規入居希望者への説明

内覧時や契約前に、事故の内容、発生場所、発生時期、その後の対応などを明確に伝える必要があります。口頭だけでなく、書面での説明も併用することで、後々のトラブルを防止できます。

質疑応答への対応

告知内容に関する質問には、誠実かつ丁寧に回答する必要があります。隠蔽や虚偽の説明は、信頼関係を損ない、法的責任を問われる可能性もあります。

円滑な売却のための事前対策

管理会社への情報共有

売却の意向と事故物件であることを伝え、協力を得られるように努めましょう。管理会社は、入居者への告知や説明、内覧の調整、物件情報の提供など、売却活動において重要な役割を担います。

入居者への事前説明

売却開始前に、既存の入居者に対して売却の意向と事故に関する情報を伝え、理解と協力を得ることが重要です。

必要書類の準備

登記簿謄本、固定資産税評価証明書、管理規約、建築確認通知書など、売却に必要な書類を事前に準備しておきましょう。

専門家への相談

不動産会社だけでなく、弁護士や税理士などの専門家にも相談し、法的・税務的なアドバイスを受けることで、よりスムーズな売却を実現できます。

事故物件の売却は複雑なプロセスを伴いますが、適切な情報開示と誠実な対応、そして専門家との連携によって、円滑な売却を実現することが可能です。