事故物件に当たらないケース

事故物件に当たらないケースは、以下のようなものがあります。

•  自然死
•  不慮の事故死

不慮の事故死とは、階段からの転落や浴室内での転倒、食事の誤えん、浴室での溺水事故など、不幸にも亡くなってしまったケースが該当します。こういった不慮の事故は、日常生活を送る中で起こる可能性が十分考えられるため、原則としては事故物件に当たらないケースが多いです。

事故物件に当たるケース

一方で事故物件に当たるケースは、以下のとおりです。

•  自殺
•  他殺
•  事故死
•  孤独死
•  焼死
•  不明死
•  長期にわたって放置された自然死や不慮の事故死

自然死や不慮の事故死でも、亡くなってから発見までにかなりの時間が経ち、特殊清掃が必要になった場合などは、事故物件に該当することもあります。

瑕疵物件とは、欠陥や不具合のある土地や建物のことです。瑕疵物件は大きく分けると以下のように分けられます。

•  心理的瑕疵
•  物理的瑕疵
•  法律的瑕疵
•  環境的瑕疵

このうち、事故物件は、心理的瑕疵に該当する物件です。心理的瑕疵とは、建物や土地自体に欠陥や問題はないものの、購入希望者や買い主が心理的に嫌悪感や抵抗感を感じる物件のことを指します。人が亡くなった事故物件に限らず、すぐ近くに墓地があったりゴミ屋敷があったりして、ここに住みたくない、知っていたら購入しなかったと感じるような場合は、心理的瑕疵に該当する可能性があります。

心理的瑕疵はその他の瑕疵物件と比べて、購入希望者や買い主の主観的な部分が大きいため、明確な定義はありません。前述したとおり、一般的な自然死は事故物件に該当しませんが、自己判断で事故物件ではないと判断すると、後々トラブルが起きる可能性もあります。

その他の瑕疵物件

その他の瑕疵物件についても簡単にご説明します。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、建物や物件に欠陥や不具合がある状態です。例えば、以下のような状態は物理的瑕疵に該当します。

•  雨漏りがある
•  シロアリ被害がある
•  耐震強度が十分でない
•  家屋の構造に損傷や不具合がある
•  地盤沈下したことがある
•  土壌汚染がある
•  土地の境目が明確でない

ただし、普通に生活していて壁や床に傷がつくといったケースは、物理的瑕疵には該当しません。また心理的瑕疵とは異なり、正しい方法で修繕や補修を行えば、物理的瑕疵がなくなることもあります。

法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、建物や土地に法律上問題がある状態です。例えば、以下のような状態は法律的瑕疵に該当します。

•  消防法違反
•  建築基準法違反
•  都市計画法違反
•  文化財保護法違反
•  農地法違反

建物の場合で建築当時は法律に反していなかったとしても、現行の法律を違反している、再建築不可物件に該当する場合は、法律的瑕疵とされます。

環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、建物や土地自体に欠陥や不具合がないものの、周辺環境に問題がある状態です。例えば、以下のようなものが該当します。

•  近隣にゴミ処理施設がある
•  近隣に火葬場がある
•  線路や道路が近く振動や騒音がある
•  近隣に高層建築が立ち、眺めや日照などが阻害される

一般的に心理的瑕疵が過去の事象を含めるのに対し、環境的瑕疵は現在の状態に対する欠陥や不具合を指しています。

孤独死の場合

一人暮らしの方が病気や老衰で亡くなった場合、亡くなってから発見されるまでに期間が空いてしまうことが多く、臭いや汚れが染み付いてしまうことがあります。

特殊清掃を行うことで、臭いや汚れはある程度原状回復できますが、心理的に抵抗感を感じる方が多いため、本来の資産価値より10〜20％程度は価値が落ちてしまうでしょう。自然死の場合でも、特殊清掃が必要になった場合は、同程度まで資産価値が落ちてしまう可能性が高いです。

自殺の場合

自殺の場合、状況にもよるので一概には言えませんが、本来の資産価値よりも20〜30％程度下がることが多いです。

ただし自殺といっても方法はさまざまなので、部屋の汚れがそれほど広範囲に至らなかった場合と、かなり念入りな特殊清掃が必要になった場合で、売却価格は変わってくるでしょう。ちなみに自殺を図った方が早くに発見され、搬送された後に病院で亡くなった場合も事故物件に該当します。

殺人の場合

事故物件になった原因が殺人事件の場合は、特に売却相場が低くなります。一般的には30～50％程度下がることが多く、状況によっては50％以下になることもあるでしょう。

特に全国的に大々的にニュースになるような殺人事件だった場合、時間が経過しても記憶が風化しにくく、ネガティブなイメージが拭い去れない可能性が高いです。不動産会社によっては、取り扱いを断られるケースもあります。

不動産取引情報提供サイトを活用する

不動産情報提供サイトはRMI（レインズ・マーケット・インフォメーション）と呼ばれ、指定流通機構「REINS」が管理する不動産取引価格情報を消費者に向けて提供するサイトのことです。

不動産情報提供サイト上で、物件がある地域・築年数・専有面積・間取りなどの情報を入力して検索すると、類似物件の過去の成約価格や価格推移が分かります。事故物件の情報を入力しておおよその成約価格を調べた価格から、10〜50％程度下げた価格が売却価格の相場とみなせるでしょう。

不動産一括査定サイトで査定を依頼する

不動産一括査定サイトとは、物件情報を入力することで不動産会社からの査定を受けられるサービスです。

無料で利用できるものが多く、同時に複数社から査定を受けられるため、手間をかけずに価格相場が分かります。高値で買い取ってくれる業者が見つかる可能性もあるでしょう。

ただし、不動産一括査定サイトを利用すると営業電話がかかってくるようになるので、その都度対応する必要があります。また全ての不動産会社が一括査定サイトを利用しているわけではないため、提携していない会社からの査定は受けられません。

不動産一括査定サイトで事故物件の査定を受けた後、訪問査定を受けることもできます。サイト上で査定を受けた場合、条件だけを見ての売却価格しか提示してもらえません。しかし訪問査定を受ければ、事故物件の状態や特性、周辺環境なども踏まえた査定を出してもらえるため、より正確な査定額が分かります。

買取業者の査定を依頼する

不動産買取業者の査定を依頼するのも一つの方法です。

不動産を売却する際、不動産仲介業者か買取業者に依頼することになります。仲介業者が行うのはあくまで仲介なので、購入希望者の斡旋を受け、新たな買い主に売却する形です。最終的な売却価格は、売り主と買い主の間で交渉することになるため、仲介業者が提示した売却価格どおりに売れるかは分かりません。

一方で買取業者の場合、業者が物件を買い取ります。そのため、買取業者が査定で提示した価格での売却が可能です。一般的には買い取りよりも仲介業者を介して買い主を探す方が高く売れるとされていますが、買い取りの方が早く売却しやすいというメリットがあります。事故物件の場合はなかなか買い手がつかないことも考えられるので、買い取りも検討してみるとよいでしょう。

不動産価値

事故物件だったとしてもそうでなかったとしても、不動産価値は売却価格を大きく左右する要因です。

例えば、駅から近い場所や周辺に行政機関、商業施設、学校が揃っているような場所など、利便性が高い立地は不動産価値が高い傾向にあります。一方で環境的瑕疵があるような場合は、資産価値が下がる可能性が高いです。

また物件の築年数・専有面積・間取り・設備なども不動産価値に影響します。不動産価値が高い物件で心理的瑕疵が比較的低い事故物件の場合、大幅な下落は避けられるかもしれません。

物件の状態

物件の状態も、事故物件の売却価格に影響します。

例えば事故・事件が起きた後に、床や壁などに血液・体液・汚物などが付着し、臭いが染み付いているケースでは売却価格は下がります。自然死の場合でも、亡くなってかなりの期間が経っている場合、物件が汚れたり臭いが染み付いたりしている可能性が高いです。

通常事故物件は特殊清掃を行い、汚れや臭いを改善して原状回復を行います。どの程度原状回復ができているかで、物件の売却価格は大きく変わってくるでしょう。

事故内容

事故の内容も売却価格を大きく左右する要因です。

前述したとおり、孤独死であれば、事故物件の売却相場は本来の資産価値の10〜20％程度減となるのが一般的ですが、買い主がより抵抗感を感じやすい殺人事件の場合はさらに売却価格が下がります。凄惨な事件の現場になった事故物件の場合は、売却価格が相場よりもさらに下がる可能性が高いことを理解しておきましょう。

売却するタイミング

物件を売却するタイミングも、売却価格を左右します。

同じ地域にある同じ条件の物件でも、価格相場は推移します。価格相場が高くなったタイミングで売却できれば、事故物件ではない物件よりも売却価格は低くなるものの、少しでも高く売却できる可能性はあるでしょう。価格相場は景気に影響されることもあれば、自治体などの支援制度の導入などによっても変わってきます。

業者

同じタイミングで同じ条件の物件を売却するとしても、依頼する業者によって売却価格は変わってきます。

業者ごとに価格が異なるのは、業者ごとに価格の算出方法や得意とするエリア・物件が異なるからです。そのため、より好条件で売却するには、複数の業者に査定を依頼し、査定額を比較することをおすすめします。

事故物件には告知義務がある

事故物件を含め、瑕疵物件には告知義務があります。

告知義務がある物件なのにもかかわらず、告知を行わなければ契約不適合責任を負うことになり、買い主から損害賠償請求を受けるリスクが発生します。後々事故物件であることが発覚して買い主が転居する場合、転居にかかる全ての費用を請求される恐れもあり、かなり高額になってしまう可能性も高いです。

契約不適合責任は、買い主が権利を行使できると知った時点から5年、権利を行使できる時点から10年は有効です。

事故物件と伝えると売れないかもしれないと考えてしまうかもしれませんが、必ず告知するようにしましょう。事故物件であっても売却できたケースは少なくないので、諦める必要はありません。

更地にしても告知義務はなくならない

建物内で人が亡くなったから更地にすれば良いと考える方もいるでしょう。

しかし、更地にしたとしても、人が亡くなった場所という事実は変わらないため、心理的瑕疵がなくなることはなく、告知義務もなくなりません。更地にすれば分からないと思う方もいるかもしれませんが、実際に住み始めれば、近隣の方から噂が入ってくるものです。

買い主が事実を承知していれば何の問題もありませんが、事実を隠していれば損害賠償請求を受ける可能性があります。

売却の場合は告知義務の時効はない

国土交通省の『宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン』では、過去の判例を元にして、売却・賃貸の場合のそれぞれの告知義務の事項を示しています。

このガイドラインによると、売却の場合は告知義務に時効はありません。人が亡くなった事故・事件が起きて、何十年経とうと告知義務を負う必要があります。

一方、賃貸の場合はおおむね3年が経過することで、告知義務が時効になると示されています。ただし3年以上経過していたとしても、以下のような場合は告知義務を負わなければなりません（※）。

•  入居希望者から心理的瑕疵に関する問い合わせが行われた
•  近隣住民の記憶に深く残るような凄惨な事件があった
•  全国的にニュースで取り上げられるような大事件があった

※参考：国土交通省.「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」.　https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf,（2024-01-25）.

共有部も告知対象になる

マンションやアパートなどの共有部で事故・事件が起きて人が亡くなった場合も、告知義務が発生します。共有部とはベランダやエレベーター、エレベーターホール、駐車場などです。ベランダを専有部分と誤解してしまうケースもあるので、注意しましょう。

ただし同じ集合住宅であっても、別の部屋で起きた事故・事件や、普段住人が使用することのない共有部で起きた事故・事件は、原則として告知対象にはならないとされています。

清掃やリフォームを行う

物件の不動産価値をできる限り維持して売却するためには、清掃やリフォームをしっかり行いましょう。

それほど汚れや臭いがひどくない状態であれば、ハウスクリーニングで対応できるケースもありますが、汚れや臭いが染み付いている場合は特殊清掃を行って、できる限り原状回復を行いましょう。見た目では事故物件と分からないレベルまで原状回復することが重要です。特殊清掃でも対応できない場合は、リフォームも検討するとよいでしょう。

特殊清掃だけで対応できる場合でも、リフォームを行えばネガティブなイメージを払拭できる可能性はあります。しかし、いずれも費用がかかるため、売却相場とのバランスを考慮した上で、どの範囲まで行うかを決めるようにしましょう。

不動産鑑定士に鑑定してもらう

事故物件の適正な売却相場を知るためには、不動産鑑定士に鑑定してもらうのも一つの方法です。

前述したとおり、複数の不動産会社に査定を依頼すればおおよその相場が分かりますが、事故物件ということで実際より安い価格を提示される可能性がないとも言えません。国家資格である不動産鑑定士は、不動産の適正な資産価値を見極めるプロです。

より正確な売却相場を知りたいなら、鑑定を依頼することも検討してみるとよいでしょう。ただし官邸には費用がかかるので、その点を理解した上で依頼してください。

事故・事件後すぐに売却しない

どのような事故・事件で人が亡くなったかにもよりますが、事故・事件の内容によっては、時間を空けてからの方が高く売却できる可能性があります。

時間を空けることでネガティブなイメージが払拭できるようなケースであれば、すぐの売却を避けることも検討してみるとよいでしょう。ただし、殺人事件などで大々的にニュースに取り上げられた時間などは、時間を空けても売却価格には影響しないことが多いです。

更地にする場合はしっかり検討する

事故・事件のネガティブなイメージをなくすために、更地にして売却する方もいます。

更地にするには、数百万もの費用をかけて建物を解体する必要があります。しかし前述したとおり、更地にしたからといって告知義務はなくなりません。せっかくお金をかけて更地にしても、場合によっては買い手がつかない可能性もあります。

ただし事故・事件の内容によっては、更地にすることでイメージが払拭される可能性はあります。また住宅用の土地としてではなく、駐車場や貸し倉庫などにすると買い手がつくこともあるかもしれません。

更地にするためにかかる費用と状況を踏まえた上で、しっかり検討して決断するようにしましょう。

専門買取業者に依頼する

専門買取業者に依頼することで、相場より高く売却できる可能性があります。

買取業者の中には、事故物件を専門に扱っている業者も存在しています。事故物件を専門としている買取業者なら、事故物件に関する豊富な知識とノウハウを持っているため、適正価格で買い取りしてくれる可能性が高いです。

また事故物件の中でも他殺の場合、一般的な不動産業者では対応してもらえないケースもあります。事故物件専門の買取業者であれば、他社で断られた物件でも対応可能な場合があります。