告知義務は契約前に事故物件の情報を伝えること

不動産業者や物件の所有者には、物件が事故物件である場合、賃貸や売却の際に情報を正確に告知する義務があります。

不動産取引に関わる民法では契約不適合責任という概念があり、売買する物件に不具合が見つかった場合、売り主が責任を負うことが決められています（※）。

また、事故物件は心理的瑕疵（かし）に該当するため、契約後にその事実が発覚した場合は売り主が責任を負わなくてはいけません。

心理的瑕疵（かし）の定義は、心理的抵抗のことです。具体的には、物件の前の住人が亡くなったり墓地に近い立地の物件だったりする場合など、契約する際に抵抗があることを指します。

物件の機能に影響はなくても、事件や事故があった物件は評価が変わるために告知の対象に含まれています。

例えば、物件で過去に発生した自殺事件や火災などの情報は、新たな入居者や購入者が契約する前に告知が必要です。告知義務を怠ってしまうと、契約解除や損害賠償責任につながるので注意してください。

※参考：デジタル庁.「e-Gov法令検索｜民法」第562条.https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089_20250601_504AC0000000068,（2024-02-11）.

事故物件の告知期間は死亡からおおむね3年間

事故物件の告知期間は、賃貸物件では人が亡くなってからおおむね3年間 となっています。売買物件では取引事例の少なさや判例不足の影響で、告知期間に定めはありません。しかし、以下の場合は無期限で事前告知が必要です（※）。

•  入居者および入居希望者から事故や事件に関する問い合わせがあった場合
•  社会的に影響が大きく、入居者および入居希望者が事前に把握しておくべき場合

また、自然死や病死が起きた場合でも、臭気や汚れを除去するために特殊清掃を行うことがあります。特殊清掃を行うと、死因に関わらず告知義務が発生すると覚えておきましょう。

殺人などの重大な事故の場合、告知義務の期間が過ぎても告知を行います。その理由は、前述の心理的瑕疵（かし）に該当する可能性があるためです。

重大な事件や事故は、告知期間が過ぎてからもトラブルになる可能性が高いので、告知を忘れないようにしましょう。

※参考：国土交通省.「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」P9.https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf,（2024-02-11）.

事故物件の告知対象は共有部分も含む

事故物件の告知対象は物件そのものだけではありません。階段やエレベーターなど、共用部分も告知対象です。以前は共有部分は告知の対象外と認識する不動産業者もいましたが、現在は告知対象に含まれています。ベランダも告知対象になるので、ベランダでの事件や事故も忘れずに告知が必要です。

同じ建物でも、別の部屋での事件や事故は告知の対象外になります。隣の部屋で事件や事故があった場合も、告知の対象にはなりません。

仲介で売る

事故物件を売却する際は、不動産仲介業者を利用するのが一般的です。不動産仲介業者は事故物件の市場価値や適切な売却方法に精通しているため、早期に売却できる確率が高くなります。

しかし、事故物件の場合は、価格が大幅に下落するのが懸念点です。一般的に自殺の現場となった事故物件の場合は3割程度、他殺では5割程度安くしても売れ残る可能性があります。

また、不動産仲介業者によっては、事故物件を取り扱っていないケースもあります。不動産仲介業者に依頼する際は、最初に事故物件という事実を伝えてから経緯を細かく説明しましょう。

期間を空けて自分で売る

事故物件を売却するには、事故発生後に一定の期間を空けることも効果的です。時間が経過することで物件の心理的瑕疵が薄れ、市場価値が向上する可能性があるためです。この期間に物件をリノベーションしたり、周囲の環境が改善されたりすることで、物件を売却しやすくなります。クロスの張り替え、畳やフローリングの交換など、新しく住む人が快適に生活できるように修繕してみましょう。

リノベーション前に特殊清掃を済ませておくことも大切です。特殊清掃は原状回復だけでなく、臭いの除去にも効果があります。

自分で業者の手配や修繕が難しい人は、知人や不動産会社に相談してみると的確なアドバイスをもらえる可能性があります。修繕を依頼する際も、業者とトラブルにならないように事故物件ということを伝えてください。

ただし、事故発生後に一定の期間を空けている間も、告知義務が続くことを忘れてはいけません。どれだけキレイに特殊清掃したりリノベーションしたりしても、告知期間中は事前に告知する義務があります。

不動産会社に売却する

事故物件を売却する方法の一つとして、直接不動産会社に売却する方法もあります。不動産会社は物件の価値を適切に評価し、迅速な売却を行うことができます。

仲介は一般消費者に物件を売却しますが、不動産会社に直接売却するため手間がかからない点がメリットです。その一方で、不動産会社に直接売却する際は、事故物件の相場よりもさらに価格が安くなる傾向があります。

不動産会社に直接売却すると、通常の事故物件の査定よりも2～3割程度安くなります。すぐに物件を売却したい場合は、安くなることを前提として不動産会社に依頼しましょう。

特殊清掃する

特殊清掃は事故や事件の痕跡を徹底的に除去し、物件を再び居住可能な状態に戻してくれます。そのため、事故物件を高く売るためには、特殊清掃をするのが効果的です。例えば、自殺や殺人が発生した部屋では、血痕やその他の痕跡を完全に取り除く必要があります。以下、特殊清掃の相場をまとめました。

作業内容	料金
体液や血液の清掃	4万9,960〜9万8,000円
基本消臭処理	1万6,700〜2万4,500円
消毒・除菌	1万9,120〜2万2,470円
畳撤去	5,000〜9,000円／枚
建具撤去	4,000〜8,000円／枚

清潔で手入れの行き届いた状態の物件は、事故物件でも価値が高くなる傾向です。特殊清掃は事故物件の価値を高めるために重要なポイントの一つです。

事故物件買取専門業者に売却する

事故物件を高く売る方法の一つに、事故物件買取専門業者に売却する方法があります。事故物件買取専門業者は、事故物件の特性や価値、告知義務などの事故物件の取り扱い方について熟知した専門業者です。そのため、事故物件買取業者は、市場の需要と物件が持つ特殊性から正確に物件を評価し、買取価格を出してくれます。

事故物件を少しでも高く売却したい方は、事故物件買取専門業者に依頼するのがおすすめです。

相続人を決める

不動産相続の手続きで最初に行うのは、相続人の決定です。相続人は故人の遺言書に指定されている場合は、遺言書に従い、遺言書に何も書かれていない場合は、法律に従って親族間で決めます。相続人が複数いる場合には、物件の相続に関わる全員の合意が必要です。

個人が所有している不動産が分からない場合は、自治体から届く固定資産税の納税通知書か不動産の権利書で確認します。役所に行くと、その管轄内で故人が所有している不動産を一覧できる名寄せ制度もあります。

不動産の相続人が決まったら、他の遺産と含めて内容をまとめた遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名と実印で締結しましょう。

相続登記を申請する

相続権利が発生した後は、不動産の名義変更のために相続登記を行います。相続登記は、不動産が正式に相続人の名義に変更するための手続きで、相続人が法定の期限内に法務局に申請する必要があります。

相続登記に必要な書類は、以下のとおりです。

•  登記事項証明書
•  被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
•  被相続人の住民票の除票
•  相続人全員の戸籍謄本
•  遺産分割協議書および相続人全員の印鑑証明書
•  相続関係説明図
•  固定資産評価証明書
•  相続登記申請書

現在は、期限内に相続登記をしなかったり、放置したりすると過料が課せられるので注意してください。相続登記の手続きは、不動産の管轄内にある法務局で行います。

相続税を申告して納付する

不動産を相続する場合、相続税の申告と納付が必要です。相続税の納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10カ月目の日 と定められているので、忘れずに申告をしましょう。相続税には、以下のような基礎控除があります（※）。

「遺産に係る基礎控除額」＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

上記は相続した課税価格の合計に適用されるため、不動産のみを相続した人は不動産の課税価格から控除ができます。不動産の固定資産評価額は、管轄する地域の役所で確認できます。

※参考：国税庁.「相続税のあらまし」P1.
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/sozoku-tokushu/souzoku-aramashih30.pdf,（2024-01-28）.